Домой Бизнес Земля в первую очередь: что случится с арендованымы участками

Земля в первую очередь: что случится с арендованымы участками

0

Фермер с Черниговщины Татьяна Лищук арендует земельный участок площадью 47,98 га, который обрабатывает уже 20 лет. После открытия рынка земли с 1 июля 2021 она хотела бы выкупить этот участок, и фермер беспокоит тот факт, что кто-то более ловкий может ее опередить, ведь желающих на лакомые земельные куски немало.

Согласно законодательству, нынешний арендатор будет иметь преимущественное право на выкуп земли. И как этот механизм будет работать на самом деле?

Liga.net в серии публикаций при содействии проекту “Поддержка прозрачного управления земельными ресурсами в Украине”, который внедряется Всемирным банком и финансируется Евросоюзом, объясняет, кто имеет преимущественное право выкупа земельного участка, как его реализовать и что для этого нужно делать.

Кто первый в очереди

1 июля 2021 вступил в силу Закон “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения”, которым, по сути, открывается рынок земли но именно преимущественное право урегулирован уже другим законом – “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений”.

По Закону три с половиной года покупать землю смогут только физические лица.

Преимущественное право выкупа земельных участков будет доступно двум категориям граждан:

пользователи недр – лица, имеющие специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения;

Как отмечает партнер, руководитель практики трансграничных споров компании LFC Игорь Кравцов, преимущественное право арендаторов на выкуп земли было предусмотрено в законодательстве и ранее, однако порядок его реализации был слабо урегулирован, что уменьшало привлекательность всей операции по выкупу.

В новом же законе, по словам юриста, права землепользователей защищены, ведь депутаты четко определили те категории потенциальных землевладельцев, которые могут в первую очередь готовить деньги на украинские черноземы или песчаники. Конечно, если к тому их арендовали.

Украинские компании смогут покупать землю начиная 2024 года. Если они арендатором земли, то так же будут иметь преимущественное право на выкуп.

Для выкупа участка до 2024 года, они могут передать свое преимущественное право физическому лицу. “Если агропроизводитель хочет выкупить участок, но есть юрлицом, то он может передать право выкупа физлицу, сдавать в аренду этот участок земли том же производителю. Главное – договориться”, – объясняет бывший глава Держгеокадастру, соучредитель инвестиционного объединения Land Club Денис Башлык .

Осторожно – недра!

Если посмотреть на опыт других стран, то практика предоставления преимущественного права на покупку земель сельхозназначения существует в разных вариациях. В частности, в Болгарии, Албании, Грузии преимущественное право выкупа участков предоставляется совладельцам и арендаторам, в Македонии, Сербии, Эстонии – совладельцам, арендаторам и соседям, а во Франции определенные категории фермеров имеют преимущество даже перед государственным агентством.

Первоочередное право покупки аграрных земель имеют также португальский, испанский и литовское государственные агентства. А в Румынии, Дании и Нидерландах право преимущественного выкупа имеет правительственное учреждение.

Как отмечает експертка по земельным вопросам Украинского клуба аграрного бизнеса Элина Юрченко, из приведенного опыта этих стран видно, что в одной стране, кроме Украины, не предоставляется преимущественное право на покупку земельных участков с / х назначения недропользователям.

В Украине же, даже если арендатор купит арендованный участок, под которой находятся полезные ископаемые, на добычу которых есть разрешение, недропользователь может инициировать выкуп такого земельного участка для общественных нужд. Информация о предоставляемых спецразрешения и адреса земельных участков, в пределах которых можно добывать недра у Держгеокадастри.

И пока туда не внесена информация об участке – недропользователь не получит преимущественное право ее выкупа.

Земля с аукциона

Согласно украинскому законодательству все земли государственной и коммунальной собственности имеют продаваться на аукционах. А как насчет частных участков?

Андрей Мартын рассказывает, что продажа частных земельных участков на земельных торгах не является обязательным и, гипотетически, может быть проведен по желанию владельца. “Однако, если земельный участок находится в аренде, арендатор в любом случае должен будет реализовать свое преимущественное право на ее приобретение по процедуре информирования через нотариуса”, – говорит он.

Если земельный участок продается через торги, то предложение покупателя “с приоритетом” является равной предложения является самой из предложенных участниками.

Башлык объясняет, что электронные аукционы в Prozorro по продаже земель являются обязательными только для коммунальной и государственной собственности. “Здесь все не отличается от других торгов на Prozorro – регистрируешься, выбираешь участок и участвуешь в аукционе после внесения регистрационного взноса. По результатам аукциона заключается договор аренды, право аренды потом надо зарегистрировать в реестре имущественных прав”, – объясняет Башлык.

Частные лица также могут выставлять свои участки на аукцион. “Но такая услуга по моему опыту не будет пользоваться большим спросом, так как все и так уме / ют кому, как и где сдавать свою землю в аренду без аукциона”, – заключает эксперт.

Как не ошибиться при выкупе участка: советы продавцу и покупателю

Денис Башлык отмечает, что процедура оформления купли-продажи непростая, поэтому нужно четко соблюдать требования действующего законодательства, где содержится немало важных нюансов.

Во-первых, надо корректно уведомить арендатора о том, что фермер имеет целью отстранить арендованный участок земли. Оптимально делать это по следующему сценарию.

– зарегистрировать намерении продажи земельного участка;

Владелец участка должен за два месяца до даты сделки по купле-продаже зарегистрировать намерении продажи земельного участка в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

“Чтобы осуществить куплю-продажу земельного участка необходимо проверить, участок зарегистрировано в Государственном земельном кадастре, имеет кадастровый номер и отображается на публичной кадастровой карте. Необходимо получить также извлечение о нормативной денежной оценке участка”, – рассказывает старший проектных менеджер земельной реформы Кабмина Андрей Мартын .

– зарегистрировать желаемую цену продажи участка;

“В случае, если владелец земельного участка сельскохозяйственного назначения пожелает ее продать, ему следует зафиксировать цену, по которой он хочет осуществить продажу”, – объясняет Мартин.

Если цена изменится, нотариус обязанность пройти процедуру сообщениям будущего покупателя повторно и направить лицу, имеющему преимущественное право, информацию об актуальной цене.

– уведомить арендатора о таком намерении;

“Арендатор сообщается владельцем о намерении продать земельный участок не позднее чем за два месяца до заключения соглашения”, – говорит Денис Башлык. О продаже надо будет проинформировать нотариуса, а уже нотариус направляет письма лицам, имеют преимущественные права на приобретение земельного участка.

Такое сообщение должно быть осуществлено в течение трех рабочих дней или ценным письмом или под расписку.

– задокументировать ответ арендатора о желании воспользоваться преимущественным правом;

“Лица, имеющие преимущественное право, могут в течение месяца сообщить нотариуса о своем желании приобрести участок. Если согласия на приобретение в течение этого срока нет, то дальше владелец будет иметь возможность продать участок по заявленной цене кому пожелает, однако действующий договор аренды сохранять силу и для нового владельца участка “, – рассказывает Мартин. Это означает, что даже после продажи земли новому владельцу, арендатор будет иметь те же права на ее использование, пока действующий договор аренды.

По его словам, арендатор, желающий приобрести участок в случае ее продажи собственником, после получения письма от нотариуса должен проинформировать нотариуса о своем желании приобрести участок по заявленной цене.

Если в течение месяца лицо, имеющее преимущественное право не дает ответы, отказывается от заключения договора, не является для заключения договора, или же сообщение с почты возвращается нотариусу за истечения сроков хранения, то считается, что это лицо отказалось от своего преимущественного права.

– оформить передачу права выкупа третьему лицу и зарегистрировать права собственности;

Регистрации права собственности за новым владельцем участка осуществит нотариус в день заключения договора купли-продажи.

Башлык советует при перерегистрации на нового владельца внимательно следить за процессом заключения сделки, чтобы все требования закона были выполнены. “Все действия должны регистрироваться, нельзя пропускать ни одного этапа, если новый владелец хочет чувствовать себя защищенным”, – отмечает бывший глава Держгеокадастру, напоминая обязательно проверить реестр имущественных прав после завершения операции по покупке участка.

– оформить договор аренды и зарегистрировать право аренды.

“По соглашению сторон может быть заключен новый договор аренды. А вообще новый владелец обязан уведомить арендатора о себе, своих счета заказным письмом”, – говорит Александр Колотилин, соучредителя инвестобьеднання Land Club.

Также новому владельцу обязательно надо получить все подъемники по этому соглашению – право собственности на недвижимость, проверить участок в кадастре, потому что если ее там нет, соглашение невозможно провести.

Арендатору же со своей стороны стоит убедиться в том, что право аренды надлежащим образом зарегистрировано в реестре прав, ведь именно с ним нотариус будет проверять наличие лиц, имеющих преимущественное право на покупку участка.

Публикация подготовлена ​​при финансовой поддержке Европейского Союза. Ее содержание является исключительной ответственностью издание Liga и не обязательно отражает позицию Европейского Союза

Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделить её мышью и нажмите Ctrl + Enter.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here